北京北投投資大廈（亞奧），獨(dú)棟寫字樓出租，獨(dú)棟物業(yè)出租，獨(dú)棟辦公室出租，北投集團(tuán)在推動(dòng)城市副中心投資建設(shè)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和資產(chǎn)規(guī)模的跨越式增長。開發(fā)商自持，2020年末，集團(tuán)資產(chǎn)總額接近2000億元，較2015年增長了9倍；凈資產(chǎn)達(dá)到1106億元，集團(tuán)通過投資建設(shè)和收購等方式，擁有了亞洲金融大廈、北京冬奧村人才公租房、北投投資大廈、商圈成熟，配套齊全，該集團(tuán)持有物業(yè)面積達(dá)到100萬平方米，北投項(xiàng)目交通非常便利，步行地鐵站，僅僅需要8分鐘的時(shí)間！
【項(xiàng)目名稱】北投投資大廈
【位置】北京市朝陽區(qū)安定路五號院13號
【市政交通】地鐵10號線安貞門站
【冷卻水】提供24小時(shí)冷卻水
【供電電源】市政雙路供電
【物業(yè)費(fèi)】38元/月/平方米
租金報(bào)價(jià)：7.8元-11.2元
出租面積：1500㎡-6000㎡-10000㎡
付款方式：押三付三
交付狀態(tài)：現(xiàn)狀交付
歡迎來電咨詢：13811119290
北投投資大廈有哪些企業(yè)入駐？
北京北投如郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
北京北投置業(yè)有限公司工會委員會
北京菁英夢谷商務(wù)發(fā)展有限公司
北京菁英夢谷商務(wù)發(fā)展有限公司簡介：
1999年，從深圳一家茶館起步，邱育敏逐漸涉獵了辦公、酒店、民宿、餐廳、網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營，范疇縱貫“生活、工作、娛樂休閑”，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。只是，作為“租賃生意”資深人士的他，對于當(dāng)下在聯(lián)合辦公長租公寓市場上，如火如荼的“二房東形態(tài)”持有保留意見。
并非不認(rèn)同創(chuàng)新的理念或模式，恰恰相反，他如饑似渴積極汲取其中的養(yǎng)分，希冀賦能自己公司的發(fā)展。他所不能接受的是在資本推動(dòng)下市場的瘋狂行為，比如不考慮營收，盲目規(guī)模擴(kuò)張，以及部分不“合規(guī)”行為干擾了市場正常秩序。
務(wù)實(shí)與實(shí)干或許是他最好的標(biāo)簽。在每個(gè)領(lǐng)域都扎實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)，每個(gè)項(xiàng)目都建立清晰、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)模型。而這種特征放在經(jīng)濟(jì)寒冬的當(dāng)下尤為可貴。
2018年年底，睿和智庫特拜訪菁英夢谷創(chuàng)始人邱育敏，暢聊了一上午。溝通中他不斷強(qiáng)調(diào)，“我不是專家，我只是把這些年的一些個(gè)人經(jīng)驗(yàn)說出來而已”。
他的確是生意人，把握形勢會算賬，危機(jī)感和敏感性已經(jīng)成為他的一種本能。
安逸的生活對他而言似乎沒有太大的吸引力，工作就是最好的生活。
01多種業(yè)態(tài)，賺錢就是標(biāo)準(zhǔn)
1、您一共經(jīng)營過多少類業(yè)態(tài)?
從深圳最大的連鎖茶館起步，經(jīng)營過飯店、寫字樓辦公、社區(qū)商業(yè)中心、餐飲酒店、民宿、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)。目前從業(yè)務(wù)構(gòu)成來說，辦公產(chǎn)品是我的主力方向。
2、您累計(jì)經(jīng)營的所有業(yè)態(tài)的空間面積有多少?
現(xiàn)在正在進(jìn)行的有30多萬平米，如果加上此前已經(jīng)結(jié)束一輪周期的，預(yù)計(jì)共有50多萬平米。很有意思的是，以前十幾年經(jīng)營的總面積還不如來北京這六年，這六年的效能是原來十幾年的5-8倍。
3、到北京后管理面積大發(fā)展的具體原因是什么?
在北京，幾乎所有的租賃要素都要優(yōu)于深圳。
供應(yīng)端上看，深圳長期“僧多粥少”，競爭激烈;租期上看，在深圳很難獲得八年以上的租期，而在北京可以談到15-20年，目前我經(jīng)營的項(xiàng)目周期平均在十年以上。
再比如說租金遞增，深圳市每年遞增5-10%，北京每兩年或三年遞增5-6%;免租期深圳最多兩三個(gè)月，北京可以到一年等等。
4、您選擇物業(yè)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
標(biāo)準(zhǔn)就是看這個(gè)物業(yè)能不能賺錢，即通過空間內(nèi)容更新，可以提升經(jīng)營業(yè)績，也可以產(chǎn)生效益，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。
我們將自己定位為“二次開發(fā)商”，是開發(fā)物業(yè)的，而不是運(yùn)營商。開發(fā)商相對包容性更大，相同的物業(yè)可以選擇不同的內(nèi)容，而基本上所有的服務(wù)行業(yè)我都經(jīng)歷過，看到房子就知道它應(yīng)該經(jīng)營哪類業(yè)態(tài)。所以說我不是專家，是不拘一格做產(chǎn)品的“雜家”。
5、在您接觸過的資產(chǎn)中，是否存在無論選擇什么業(yè)態(tài)都無法實(shí)現(xiàn)最終收益?出現(xiàn)這種情況的主要原因在哪?
原因主要是物業(yè)要價(jià)不合理。雖然我們已經(jīng)足夠?qū)I(yè)，但不是萬能的，價(jià)格偏高以后做任何業(yè)態(tài)或業(yè)態(tài)優(yōu)化組合都不可行。
6、對每一個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)回報(bào)基本條件是什么?
兩年必須收回所有的投資。過去，三年是底線，現(xiàn)在壓縮到兩年，因?yàn)楝F(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂觀。超過三年就不做的習(xí)慣還是早期在深圳培養(yǎng)的。當(dāng)時(shí)，獲取的物業(yè)99%都是民企的，很多時(shí)候只能簽五年合同，到期后業(yè)主就會收回。如果三年還收不回投資，就沒什么意義了。
02發(fā)展路徑劍指黑石模式
1、接下來，您的目標(biāo)是什么?
我最終的目標(biāo)是黑石模式，發(fā)展一支產(chǎn)業(yè)基金，輕重并舉，這是未來公司有效發(fā)展的必經(jīng)之途。
近些年市場野蠻制造后，中國存在大量的低效資產(chǎn)，我們盡量在市場上進(jìn)行并購，將那些因?yàn)椴粫\(yùn)營、價(jià)值縮水很多的資產(chǎn)，通過我們強(qiáng)大的運(yùn)營能力，形成良好租金收益，提升資產(chǎn)增值，最后實(shí)現(xiàn)REITs推出。
2、現(xiàn)在相比您夢想中的黑石模式欠缺什么?
缺金融端的打通。我們的未來方向是項(xiàng)目可以并購，但不做股權(quán)，用私募、基金方式解決資金來源。
3、您現(xiàn)在募資過程中為什么沒募到資金?
資本和我主要講兩件事情，每次都談不攏：第一，發(fā)展模式不能復(fù)制;第二，公司太依賴創(chuàng)始人。創(chuàng)始人有靈魂，有創(chuàng)造能力，有強(qiáng)大的掌控能力，對公司是好事，但對資本好像是問題。
我們目前不追求估值，良性的企業(yè)發(fā)展以及輕資產(chǎn)模式讓我們的自有資金完全滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求。但是未來的輕重并舉發(fā)展思路，需要我們打通金融這個(gè)通路。
4、資源端受限情況下，是否考慮過購買資產(chǎn)?
是的，所以我開始做自己的私募基金，預(yù)計(jì)明年邁出第一步。不同于市場上的并購永遠(yuǎn)是高大上，買核心街區(qū)。我們并購的多是價(jià)值被低估，依靠我們運(yùn)營能力去撬動(dòng)它的物業(yè)。那樣升值空間大，試錯(cuò)成本低。我們要尋找最安全的并購發(fā)展，嘗試、試錯(cuò)的路徑，來發(fā)展自己的并購思路。
03對房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新持有保留意見
1、如果沒有這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整，您覺得現(xiàn)在中國不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格會不會往下發(fā)展?
我覺得中短期，在中國是看不到很大幅度的回歸。
2、怎樣看待房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新，如聯(lián)合辦公和長租公寓?
這一輪的經(jīng)濟(jì)調(diào)整很深刻，危機(jī)短期內(nèi)不會消除。我認(rèn)為會首先擊穿最有泡沫的商業(yè)模式。目前聯(lián)合辦公行業(yè)壓力很大，行業(yè)危機(jī)叢生，這兩年是洗牌的關(guān)鍵時(shí)期。公寓本來就是個(gè)偽問題，算得過來賬的物業(yè)，多數(shù)可能都不怎么“合規(guī)”。而好的物業(yè)，做辦公樓一定比做公寓更劃算。
互聯(lián)網(wǎng)加分散式公寓，這是唯一科學(xué)、真正具備市場生命力的模式。有大量的民間資源被閑置，沒有被高效的利用，我們用互聯(lián)網(wǎng)作為一個(gè)鏈接，去挖掘它應(yīng)有的市場價(jià)值，絕對符合市場規(guī)律，還相對要輕一點(diǎn)。
現(xiàn)在來看，市場在資本的推動(dòng)下，不再追求最根本的商業(yè)價(jià)值規(guī)律，而是追求規(guī)?；?，市場比較混亂。
3、那基于空間的創(chuàng)新價(jià)值體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?
我理解有四重價(jià)值，第一層：空間增量價(jià)值，通過改造立體空間增加平面空間。第二層：建筑立面以及環(huán)境改造提升的環(huán)境提升價(jià)值;第三層：內(nèi)部空間精耕帶來的空間價(jià)值提升;第四：產(chǎn)業(yè)細(xì)分帶來的社群生態(tài)價(jià)值提升。我認(rèn)為如果任何一個(gè)空間運(yùn)營商都能從價(jià)值規(guī)律的角度去實(shí)踐這四層價(jià)值，就能夯實(shí)投資安全，獲得優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)。
4、那您怎么看待如今的(“混亂”)市場狀態(tài)?
其實(shí)我們歡迎目前的狀況，我們真正做價(jià)值、腳踏實(shí)地企業(yè)的機(jī)會會越好。創(chuàng)業(yè)除了勤奮是基礎(chǔ)，還得發(fā)自內(nèi)心熱愛它。僅僅認(rèn)為那是個(gè)財(cái)富，一個(gè)可以講故事的方式，不可能做出真正符合市場預(yù)期的東西。如果僅僅認(rèn)為它就是個(gè)時(shí)髦的風(fēng)口，圖所謂風(fēng)口效應(yīng)，就湊過去看個(gè)熱鬧，創(chuàng)業(yè)幾乎都是失敗的。
04中小之美就是大美
1、您1997年北航畢業(yè)后，就直接選擇創(chuàng)業(yè)嗎?
不是。當(dāng)了一年檢察官，然后去深圳房地產(chǎn)公司管租賃。在深業(yè)泰然集團(tuán)主管租賃9年，到現(xiàn)在與租賃打交道20年。
2、其實(shí)您差一步之遙就可以做傳統(tǒng)開發(fā)商做的事情，賺得更多，為什么不做?
我這兩年人生目標(biāo)調(diào)整很厲害，一度有上市的困擾，一度又受人生命運(yùn)的各種挑戰(zhàn)。我今年動(dòng)了兩次手術(shù)，每進(jìn)一次醫(yī)院就是人生最好的一次修行。讓你停下來，從特殊的角度去思考你的創(chuàng)業(yè)和人生。我覺得人其實(shí)沒那么偉大，這一輩子能實(shí)現(xiàn)一點(diǎn)小夢想，能夠服務(wù)于社會，造福于同你一起奮斗的那些人就足以了。下一代有他們的價(jià)值、奮斗，我們不可能一代人去替幾代人奮斗。
3、您現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)目前是怎樣的狀況?
50人的核心團(tuán)隊(duì)。我現(xiàn)在搭建了最好的中高管架構(gòu)體系，這兩年我的目標(biāo)是培養(yǎng)中高管，期權(quán)分享，我就只做拓展和風(fēng)控。把更多的利益跟團(tuán)隊(duì)分享，利用我的經(jīng)驗(yàn)在后面去掌舵把關(guān)。我已經(jīng)把他們帶到了正確的大路上，接下來是該團(tuán)隊(duì)接棒往前沖的時(shí)候，我會毅然決然地撤離。
4、為什么不擴(kuò)大公司的規(guī)模?
因?yàn)槲业奈C(jī)感很重，很多時(shí)候，很多公司是做大了死掉的。還有我覺得錢掙夠了，該去做一些自己喜歡的事了。我想做一種團(tuán)隊(duì)很高效、掌控自如的管理，“中小之美就是大美”。
5、您給我們的感受是人生中只有工作沒有生活，事實(shí)是不是就是如此?
我樂在其中就好。我很享受把自己有情懷又有商業(yè)價(jià)值的東西成功落地實(shí)現(xiàn)，那就是人生最快樂的事。工作就是娛樂，每個(gè)人快樂的原因不同而已。
6、現(xiàn)在您怎樣安排一天的生活?平時(shí)喜歡做什么?
我是下午工作，晚上獨(dú)立思考，早上睡覺。有一件事情我最感興趣，就是看房子，任何時(shí)候都可以叫我?？捶孔幽茏屛以鲩L很多積累。我形容自己是“創(chuàng)業(yè)黃渤”，就是把喜歡的事、想要做的事做成了，很有成就。
7、大眾定義的成功，實(shí)際上它需要有一個(gè)明確的衡量指標(biāo)，這里面最主要的衡量指標(biāo)肯定是錢和身價(jià)，對此，您作何理解?
我對財(cái)富的理解很簡單，財(cái)富最主要的目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)自己想做的事情。比如我現(xiàn)在想做民宿，因?yàn)槟鞘俏椅磥砗蟀攵稳松囊?guī)律，既有商業(yè)的價(jià)值，又實(shí)現(xiàn)內(nèi)心的情懷。那個(gè)方式適合我的狀態(tài)，能夠把很多積極的商業(yè)想法灌輸進(jìn)去，又能夠體會到它給我的商業(yè)價(jià)值、精神價(jià)值的雙重反饋。人生是一場修行，最關(guān)乎的是你想做的事情有沒有實(shí)現(xiàn)。
8、所以您后半段編制的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)鞘裁?是民宿嗎?
沒有明確的產(chǎn)業(yè)鏈。民宿只是剛好同以前做的空間積累聯(lián)系在一起，不經(jīng)意間把它串聯(lián)起來。
做民宿是我自己的情懷，做了一個(gè)應(yīng)該會是全中國最好的、最高檔的民宿，當(dāng)然不是指在硬件建設(shè)上，而是我賦予它的內(nèi)涵和內(nèi)容。我對產(chǎn)品的理解會比一般人要深刻一些，因?yàn)槲沂强缃?，把文?chuàng)和精神的內(nèi)容加進(jìn)去，用整套體驗(yàn)作品去做產(chǎn)品。
我還會去做一個(gè)音樂公司，一個(gè)音樂夢想秀，為每一個(gè)人實(shí)現(xiàn)自己的夢想秀，算是自己的愛好和情懷吧。
* 此次談話結(jié)束后不久，菁英夢谷通過招標(biāo)競爭的方式獲得了朝陽北路黃渠地鐵站口的華潤紫竹藥業(yè)西區(qū)物業(yè)的租賃權(quán)，六個(gè)月后，一個(gè)命名為紫竹時(shí)尚創(chuàng)意夢工場的城市更新項(xiàng)目將呈現(xiàn)，《地產(chǎn)資管網(wǎng)》也將持續(xù)關(guān)注。
